태영건설 사태로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 확대된 가운데, ‘책임준공확약’ 조항을 대가로 PF 사업을 벌인 중소·중견 건설사들의 줄도산 가능성이 커지고 있다.

4일 건설업계에 따르면 시공사인 건설사가 기한 내 완공을 보증하는 ‘책임준공(책준)확약’에 시행사의 채무를 인수한다는 조건까지 더해지며 최근 건설사들의 자금 사정이 급격히 나빠졌단 분석이 나온다.

준공보증확약 혹은 완공보증으로 불리기도 하는 책준 확약은 금융위기 이후 본격 도입됐다. 건설사가 천재지변 등 불가항력적 사유가 발생한 경우를 제외하고는 예정준공일까지 건축물을 짓겠다는 약속을 의미한다. 이는 PF 거래에서 파생한 일종의 ‘보증 장치’다. 자본금이 부족한 시행사가 은행이나 증권사 등 금융기관으로부터 돈을 빌릴 때 시공사가 연대보증을 서는 형태로 많이 체결한다. 또 신탁사가 시공사의 채무를 연대 보증하는 신탁사 책준 확약 형태도 존재한다.

금리가 낮고 부동산 시장이 호황일 때는 이런 책준 확약을 포함해 사업을 진행해도 사업성이 좋기 때문에 문제가 되지 않았다. 그러나 대출금리 급등, 미분양 증가 등으로 시장 상황이 급변하면서 무리하게 사업을 벌인 시행사와 건설사들이 빚을 갚지 못하는 경우가 줄을 잇고 있다.

지난해 5월 법정관리(기업회생절차)에 들어간 신일건설 뿐만 아니라 도급순위 16위의 태영건설까지 워크아웃(기업구조 개선작업)을 신청하게 된 이유다. 태영건설은 지난해 12월 480억원의 서울 성수동 오피스 빌딩 PF 대출을 상환하지 못해 워크아웃을 신청했다. 워크아웃이 불발되면 법정관리에 들어가게 된다.

건설업계 관계자는 “개인이 보증 잘못 섰다가 패가망신하는 사례처럼 건설사가 서는 보증이라고 보면 된다”면서 “자금력이 부족한 시행사, 건설사들도 연간 수주 실적이 있기 때문에 사업을 따내기 위해 PF 대출을 일으킬 때 책준 확약에 더해 채무 연대 보증을 서면서까지 무리하게 경쟁할 수밖에 없는 구조”라고 말했다.

실제로 중소·중견 건설사들이 책준 확약 조항을 포함해 시공 계약을 많이 체결한 상황이다. 건설산업연구원이 지난해 9월 기준 시공능력평가 순위 40∼600위 건설사를 대상으로 부동산 신탁사 참여 PF 사업장 현황을 분석한 결과 신탁사가 참여한 70개 사업장 가운데 62곳에서 ‘책임준공 기한을 지키지 못하면 시공사가 패널티를 감수한다’는 조건으로 채무 인수 약정을 체결했다.

이 때문에 건설사들은 책준 확약이 PF 사업의 불공정 관행이라며 조건을 완화해달라는 요구를 하고 있다. 대한건설협회를 비롯한 건설업계에선 △책준 기간 연장 △천재지변과 전쟁에 국한된 책준 예외 사유를 공사비 급등, 노조 파업 등으로 확대하는 것 등을 주장한다.

하지만 전문가들은 대주단과 건설사, 시행사의 민간 계약이기 때문에 정부가 개입할 가능성은 적다고 전망했다. 또 자본력이 부족한 업체들의 무리한 사업 확장을 막기 위해서라도 필요하단 의견이다.

이은형 대한건설정책연구위원은 “시행사를 만드는데 드는 자본금이 보통 3억원 밖에 안 되는데 대주단에서 그렇게 작은 규모의 회사에 어떻게 돈을 빌려주겠나. 그것 때문에 시공사에 시행사의 채무 연대보증을 지우거나 건축물 완공을 확약받는 것”이라고 말했다.

이어 이 연구위원은 “원론적으로 PF 보증의 불리한 조건을 받아들이면서까지 무리한 사업 확장을 하는 것이 1차 문제기도 하고, 시공사나 시행사 등 민간기업이 금융기관(대주단)과 맺은 민간 계약에 관여하는 것 자체가 무리”라고 설명했다.