국토교통부가 3일 발표한 2023년 업무 보고에는 부동산 시장의 경착륙을 저지하기 위한 총력전을 방불케 할 정도로 다양한 규제 완화 내용이 담겼다. 금리 인상의 영향으로 최근 집값 하락 및 미분양 상황이 급격하게 악화되자 발 빠르게 규제 대못 제거에 나선 것이다. 특히 윤석열 정부 출범 이후 부동산 정책이 공급 확대 및 세제 완화에 비중을 뒀다면 이번 업무 보고는 수요 규제를 완화해 거래를 활성화하는 데 초점을 맞췄다.

국토부에 따르면 문재인 정부 시절 최대 161곳에 달했던 투기과열지구·조정대상지역·투기지역 등 규제지역은 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외하고 모두 해제된다. 규제지역에서 해제되면 다주택자 대상 양도소득세 중과가 사라지고 주택담보인정비율(LTV)도 70%로 높아진다. 청약 재당첨 제한도 사라지고 청약 추첨제도 확대된다. 원희룡 국토부 장관은 이날 이례적으로 빠르게 추진한 규제 완화의 배경에 대해 “지난해 10~11월에 선호 입지였던 곳에서 1만 가구 이상 미분양이 발생한 상황을 주시했다”며 “주거 상향을 위한 갈아타기 수요, 청약·이사 수요와 같은 실수요자의 거래가 막히고 역전세·깡통전세로 세입자 주거 안정까지 흔들리는 상황을 해소할 필요가 있다는 점에서 연착륙 방안을 강력하게 꺼내 들었다”고 강조했다.

분양가상한제 적용에 따른 규제 수위도 대폭 낮아진다. 현재 분양가상한제 적용 주택은 수도권과 비수도권 기준 각 최대 10년, 최대 4년의 전매 제한을 두는데 올 3월부터 최대 3년, 최대 1년으로 기간이 축소된다. 수도권 분양가상한제 주택과 공공재개발 일반분양 물량에 적용하고 있는 실거주 의무(2~5년)는 폐지될 예정이다. 다만 이는 주택법 개정 사항으로 여야 합의가 필요하다. 정부는 주택법이 개정되면 이전에 실거주 의무가 부과된 곳에도 소급해서 적용할 예정이다. 한 이날 규제지역에서 해제된 서울 대부분의 지역과 경기 4개 시(과천·성남·하남·광명)의 경우 앞으로 분양하는 주택에 대한 실거주 의무는 따로 없다. 이는 정부가 분양 시장을 겨냥해 함께 발표한 다른 규제 완화책과 맞물려 청약 가수요를 끌어내는 요인으로 작용할 것으로 전망된다.

국토부의 한 관계자는 “현재 시장 상황을 고려할 때 규제지역을 해제하더라도 집값이나 분양가가 오르는 등 시장 불안 가능성은 크지 않을 것”이라며 “강남 3구와 용산구는 아직 대기 수요가 높고, 해당 지역이 다른 곳에 미치는 시장 파급효과를 고려할 때 추가적인 모니터링이 필요하다고 판단했다”고 말했다.

전문가들은 이번 규제 완화로 서울 등 수도권을 중심으로 꽉 막혔던 부동산 거래에 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 직방에 따르면 지난해 1월부터 10월까지 체결된 전국의 아파트 매매 거래량은 26만 2000건으로 역대 최저 수준이었다. 50만 건 미만을 기록한 것은 통계 작성 이래 처음이다.

윤지해 부동산R114 리서치 팀장은 “규제지역 해제와 특례 보금자리론(주택 가격 9억 원 기준 소득 상관없이 5억 원 저금리 대출)이 맞물려 주택 거래 유발 효과가 있을 것”이라며 “특히 서울로 넘어오려는 1주택 갈아타기 수요가 늘어날 수 있다”고 전망했다. 고종석 제이에듀투자자문 대표는 “이 기회를 빌려 좋은 입지로 이사하고 싶은 이들의 수요가 높을 것으로 전망돼 여전히 규제지역으로 묶인 강남 3구와 용산구의 거래량이 늘 것”이라고 내다봤다.

다만 고금리 여파로 정책의 즉각적 효과를 기대하기는 어려울 것이라는 목소리도 높다. 올해 첫 영업일(1월 2일) 기준 5대 시중은행 주택담보대출 변동금리 상단은 이미 8%를 넘어섰으며 상반기 내 금리가 한 번 더 인상될 가능성이 높다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신 부담이 상당하다”며 “부동산 가격이 급등했던 2020~2021년 수준의 단기 청약 수요 확대나 호황 기대는 제한적”이라고 분석했다.

현장에서는 ‘금리 앞에 장사 없다’는 의견이 다수를 차지한다. 서울 노원구에서 활동하는 공인중개사 A 씨는 “금리가 계속 오르고 있기에 떨어지는 집값이 예전처럼 다시 오르지는 않을 것”이라며 “노도강(노원·도봉·강북) 등은 규제지역에서 해제되면 급매 위주로 거래가 늘어 오히려 집값이 더 떨어질 수 있다”고 내다봤다. 서울 강동구의 공인중개사 B 씨도 “규제지역 해제로 대출이나 세제 관련 부담은 적어지지만 집값 반등은 어려워 보인다”면서도 “급매 물건이 소화될 수 있는 기회로 본다”고 설명했다.