새 정부의 임대 주택 정책 기조가 기존 공공 주도에서 민간 확대로 변화하고 있다. 정부는 ‘최선의 전·월세시장 안정 대책은 주택공급 확대’라는 기조 아래 임대주택 물량 확보를 주요 정책 과제로 제시하고 있다. 특히 공급 주체로 민간의 역할 확대를 강조한 데 따라 임대시장에서도 중산층 등 다양한 수요에 부응한 민간임대주택이 공급되는 방안이 강구되고 있다. 이는 그동안 임대주택 정책이 서민의 주거안정이라는 측면에 집중한 나머지 중산층을 타깃으로 한 양질의 임대주택 공급에서 한계를 보여왔다는 지적을 감안한 것으로 풀이된다.

19일 국토교통부의 올해 업무 추진계획과 주거분야 민생안정 방안 등에 따르면 정부는 수도권 등 우수 입지에 충분한 임대주택이 공급될 수 있도록 민간 건설임대 지원을 확대하겠다는 계획을 내놨다.

우선 민간부지를 활용해 임대주택을 공급하는 공공지원 민간임대는 분양 비율 상한을 현행 50%에서 더 높여주고, 기부채납 비율은 현재 50%에서 낮추는 방식으로 규제를 풀어 공급을 유도한다. 이 과정에서 발생할 수 있는 특혜 논란은 초과이익 배분 방식을 바꿔 해소한다. 현재는 주택기금이 50~70%를 출자해도 초과이익의 30%만 배분받는 구조인데, 출자한 비율대로 배분받을 수 있도록 제도를 보완하기로 했다.

민간이 공공택지에서 임대주택을 공급할 때는 저소득 청년·신혼부부 등에 대한 공급 비율을 현행 20%에서 30%로 확대하고, 초기 임대료도 현재 시세의 85% 수준에서 70%로 낮추는 방식 등으로 취약계층의 주거 부담을 덜어준다.

임대 리츠는 현재 제한적으로 허용되는 ‘민간임대 의무기간 중 지분매각’을 풀어 민간사업자의 유동성 확보와 재투자를 유도한다. 먼저 준공 후 4년, 공실률 5% 미만, 주거 서비스 우수인증 등의 조건을 갖춘 사업장을 대상으로 추진하되, 매각 과정에서 임차인 부담이 늘어나는 것을 방지하고자 가이드라인도 마련한다는 계획이다. 여기에 절차 간소화를 통해 사업계획승인부터 리츠 설립까지 통상 1년 6개월이 소요되던 것을 3개월 이상 단축하기로 했다.

직전 정부에서 사실상 폐기 수순을 밟았던 등록임대 제도의 부활도 예고된 상태다. 정부는 지난 6월 신규 주택 공급 효과가 큰 건설형 등록임대에 대한 세제 혜택을 확대하기로 한 데 이어 연말까지 매입형 등록임대 정상화 방안을 마련하겠다고 밝혔다. 아파트를 제외한 소형주택 등록임대사업자에게 종합부동산세 합산 및 양도소득세 중과 배제 등 혜택을 되살리는 방안을 우선으로 검토한다는 방침이다. 이달 초 원희룡 국토부 장관은 폐지된 유형인 아파트 등록임대의 부활에 대해 “시장이 지난 3~4년간 가격 급등 직후의 후유증을 안고 있어서 시기상조”라고 언급한 바 있다.

공공임대는 수요가 몰리는 우수입지에 품질이 향상된 주택을 집중적으로 공급한다는 계획이다. 그간 공공임대 물량을 지속적으로 확보해왔으나, 높아진 주거 수요를 충족하는 데 한계가 있었다는 판단에 따른 것이다. 이에 따라 도시 외곽에 주로 공급하던 공공임대는 앞으로 3기 신도시 등 우수입지 위주로 공급하고, 역세권 비율도 기존 20% 미만에서 60%까지 끌어올린다. 공급 면적도 지구계획 변경을 통해 기존 49.5㎡에서 56.1㎡ 이상으로 넓힌다.

전문가들은 공공·민간임대 가릴 것 없이 주거 수요자의 선호에 영향을 주는 요소를 면밀하게 고려해 선호도가 높은 주택사업이 추진될 수 있도록 정책적으로 지원해야 한다고 봤다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공임대시장에서도 수요·공급의 미스매치로 공가 발생이 이어지는 만큼 수요를 잘 파악하고 짓는 게 중요하다”면서 “민간 등록임대 역시 수요자가 가장 선호하는 형태는 폐지된 유형인 아파트라는 점을 고려할 필요가 있다”고 말했다.