전셋값 고공행진이 잦아들 기미가 보이지 않으면서 당정의 셈법이 복잡해지고 있다. 내년 봄 대선을 앞두고 전월세 등 주거 불안 문제가 계속 불거질 경우 정치적 부담이 적지 않음에 따라 정부가 새로운 임대료 규제를 추진할 것이라는 전망이 시장에서 나오고 있다. 하지만 지난해 개정 임대차법 파문처럼 막무가내식 규제들이 또 다른 부작용을 일으킬 수도 있다는 우려의 목소리도 많아 정부 여당으로서는 운신의 폭이 크지 않은 상태다.

3일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 2019년 9월 이후 지난주까지 109주 연속 상승했다. 서울 아파트 전셋값은 2019년 6월 이후 119주 연속 상승해왔다. 이에 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 15일 “전월세 가격 안정 및 시장 어려움을 완화할 수 있는 다각적인 방안을 연말까지 강구해나가겠다”고 말했다.

그러나 전월세 시장은 정책적 카드가 마땅치 않다. 사인 간 거래다 보니 정부가 개입하는 데에도 한계가 크고 매매시장을 잡기 위한 규제 때문에 전월세가 오르기도 한다. 서진형 대한부동산학회장은 3일 “당장 전세를 안정시키려면 다주택자들이 집을 사서 임대로 많이 공급할 수 있도록 관련 세제나 규제를 완화해야 하지만 현 정부에서 그런 정책을 기대하기는 어렵다”고 말했다.

그러다 보니 결국 당정이 신규 거래에도 전월세 상한제를 적용하거나, 아예 지방자치단체가 적정 임대료를 정해서 고시하는 ‘표준임대료제’와 같은 고강도 임대료 규제를 내놓는 것 아니냐는 전망도 시장 일각에서 나온다. 익명을 요구한 한 전문가는 “내년 봄 이사 철을 앞두고 전세 불안이 극심해지면 정부·여당의 정치적 부담이 되기 때문에 신규 전월세 상한제나 표준임대료제 같은 극약 처방을 할 가능성이 충분히 있다”고 말했다.

신규 전월세 상한제나 표준임대료는 이미 지난해 여당 의원들이 발의한 법안에 담겼다. 하지만 이 법에 대한 국회 검토보고서에는 지나친 재산권 침해 논란 등 여러 부작용이 우려된다고 적혀 있다. 신규 전월세 상한제의 경우 이미 지난해 임대차법 시행 이후 전세 시장에 이중가격 논란이 커진 상황에서 가격 상한선의 기준을 어디로 할 것인지를 두고 시장 혼란이 극심해질 수 있다.

표준임대료제는 이런 우려는 해소할 수 있지만, 적정 임대료 산정 자체가 난제다. 표준 임대료가 시세보다 너무 낮게 책정되면 임대 매물 자체가 급감하거나 암시장이 형성될 수 있다. 집주인이 주택 보수나 수선비용을 세입자에게 전가할 우려도 있다. 부동산 정책 실패로 지난 4월 재보궐선거에서 참패한 점도 여당이 규제 강화책을 무작정 밀어붙이기 쉽지 않은 이유다.

이런 이유로 인해 차라리 표준임대료제 등의 전면적 도입 대신 독일처럼 특정 지역이나 일정 시한에만 지자체장이 임대료 상승률을 제어할 수 있도록 하는 법 등 중도적 대안을 검토해볼 필요가 있다는 지적도 나온다.